¿Qué debemos saber antes de firmar unas arras penitenciales?
El cambio en la situación inmobiliaria que estamos viviendo ha llevado al aumento del uso de lo que conocemos como un Contrato de Arras a la hora de comprar una vivienda.
Este contrato es un documento privado entre ambas partes (comprador y vendedor) donde se señala una cantidad en concepto de reserva por la vivienda que se quiere comprar.
En este artículo vamos a ver qué cuestiones debemos saber y tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras.
¿Qué son y para qué sirven las arras?
Un documento de arras no es más que un contrato donde se plasma la entrega de dinero en concepto de reserva por la propiedad que queremos comprar. Ésta reserva por lo general suele estar entre el 5% y el 15% del precio de compraventa del inmueble, no obstante, esta cantidad puede ser diferente si previamente es acordada por ambas partes.
En un documento de arras hay que tener en cuenta varios factores muy importantes, se debe de incluir como mínimo la siguiente información:
- Datos personales (Nombre, Dirección y DNI) tanto de la parte compradora como de la parte vendedora.
- Descripción e identificación del inmueble (Referencia catastral, datos registrales, cargas…)
- Precio final de compraventa
- Cantidad de dinero en concepto de señal o reserva que se descontará del precio final
- Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa ante notario (puede firmarse antes pero no más tarde)
- Compromiso por ambas partes de formalizar y firmar el contrato mediante escritura pública
- Quién se hará cargo de los posibles gastos de compraventa, y del IBI del año correspondiente.
- Firma tanto del comprador como del vendedor
¿Qué tipos de contratos de arras nos podemos encontrar? ¿Qué tipo de contrato nos interesa más?
Existen 3 tipos de contratos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.
Las primeras, las arras confirmatorias simplemente confirman el compromiso de cumplir con lo establecido en el contrato, es decir, la función principal de una arras Confirmatorias es confirmar la existencia de un contrato de compraventa.
Las arras penales establecen una garantía de cumplimiento de contrato, es decir, que en caso de incumplimiento esto conlleva la pérdida o la devolución por duplicado de las mismas.
Y por último tenemos las arras Penitenciales, que són las más comúnmente utilizadas, también conocidas como “arras de desistimiento”, permiten a las partes de un contrato de compraventa desistir libremente del cumplimiento del contrato; es decir, sin necesidad de probar daños.
Las Arras Penitenciales son el precio que tanto el comprador como el vendedor deberá pagar en caso de desistimiento del contrato, lo que quiere decir que ambas partes pueden desistir lícitamente del cumplimiento del contrato a cambio del pago de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.
¿Cuándo caduca un contrato de arras?
Puesto que un contrato es un acuerdo firmado por ambas partes, podremos decir que las arras “caducan” en función de lo acordado en dicho contrato de arras.
Es decir, son ambas partes, tanto comprador como vendedor, quienes acuerdan en el contrato de arras un plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa mediante escritura pública. Por eso, es conveniente no pillarse los dedos a la hora de establecer una fecha máxima, puesto que hay mucha documentación que llevar a cabo por parte de las entidades financieras, y además siempre se puede firmar antes de el plazo máximo si ambas partes están de acuerdo.
¿Qué impuestos hay que pagar a la hora de comprar una casa?
La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la Hacienda Pública. Los tipos impositivos establecidos actualmente son: 10% con carácter general. 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
En el caso de la compra de vivienda de segunda mano, se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales entre particulares). Estas transmisiones tributan entre un 4 % y un 10 % dependiendo de la comunidad autónoma y de las deducciones que se apliquen.
Además, una vez formalizado el contrato de compraventa en escritura pública, el vendedor deberá también abonar la plusvalía municipal (en un plazo de un mes en el ayuntamiento al que pertenece la vivienda) y también declarar la ganancia obtenida en dicha transacción en el ejercicio de IRPF de Hacienda.
